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张家口市人民政府令:物业管理办法公布并施行

2018-07-03 来源:张家口新闻网

  张家口市人民政府令

  [2018]第2号

  《张家口市物业管理办法》已经2018年6月1日市政府第16次常务会议审议通过,现予公布,自2018年6月16日起施行。

  市长武卫东

  2018年6月16日

  张家口市物业管理办法

  第一章总则

  第一条为规范物业管理服务活动,维护业主和物业服务企业合法权益,改善人民群众生活和工作环境,促进智慧和谐社区建设,根据《中华人民共和国物权法》《物业管理条例》等法律法规,结合我市实际情况,制定本办法。

  第二条本市行政区域内的物业使用、维护、服务及其监督管理适用本办法。

  本办法所称物业管理,是指业主通过选聘物业服务企业,由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护和管理,维护物业管理区域内环境卫生和相关秩序等活动。

  一个物业管理区域应由一个物业服务企业实施物业服务,签订书面的物业服务合同,按照合同约定内容提供服务。

  第三条物业管理实行属地管理、业主自治与专业服务相结合的原则。县区人民政府应当将物业管理服务纳入现代服务业发展规划和智慧社区综合治理体系,实行集团化物业服务模式运作;建立住房城乡建设部门指导、街道办事处(乡镇人民政府)监管、社区居民委员会组织实施、业主、物业服务企业共同参与的“五位一体”物业管理联席会议制度。

  倡导业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业;鼓励采用新技术、新方法,依靠科技和互联网技术等提高物业管理和服务水平,促进我市物业管理服务工作规范有序发展。

 


  第二章监督管理

  第四条市住房和城乡建设局负责全市物业管理服务活动的统筹协调、政策制定、检查指导等工作。履行下列职责:

  (一)研究制定全市物业管理相关配套政策和物业服务行业规范;

  (二)指导监督县区住房城乡建设部门物业管理工作;

  (三)负责全市物业服务企业及负责人信用体系建设;

  (四)负责全市住宅专项维修资金的政策制定和监管;

  (五)法律、法规和规章规定的其他职责。

  第五条县区住房城乡建设部门负责本行政区域内物业管理服务活动的监督管理工作。履行下列职责:

  (一)负责对本区域物业管理服务的日常监管工作,指导和监督辖区内街道办事处、乡(镇)人民政府履行物业管理监管职责;

  (二)负责本辖区物业项目承接查验备案;

  (三)开展物业服务企业及项目负责人的信用信息征集、核查和监管;

  (四)负责本辖区住宅专项维修资金的收取、使用和管理;

  (五)负责物业纠纷调处;

  (六)依法依规承担的其他职责。

  第六条街道办事处、乡(镇)人民政府应当设置专门物业机构或者配备专职人员,履行下列物业管理职责:

  (一)监督指导业主大会筹备成立会议、正式会议成立和业主委员会选举;

  (二)负责业主大会和业主委员会的备案和日常监管;

  (三)协助县区住房城乡建设部门做好物业服务企业监管、物业承接验收备案、物业服务企业及负责人信用信息采集等工作;

  (四)建立物业应急维修服务机制、召集物业管理联席会议、调处社区居民委员会、业主和物业服务企业之间的矛盾纠纷;

  (五)依法依规承担的其他职责。

  第七条社区居民委员会履行下列物业管理职责:

  (一)组织、参与业主大会筹备成立会议和正式会议,鉴证业主委员会选举产生。负责建设单位指定的临时管理规约、业主大会管理规约和议事规则的审核备案;

  (二)负责组织辖区小区业主签订前期物业服务合同,前期物业服务合同到期后物业服务企业的衔接和新物业服务合同的签订落实;

  (三)参与物业承接查验,做好记录;

  (四)根据重大物业问题,提出物业管理联席会议议题;

  (五)调处业主与物业服务企业之间的纠纷;

  (六)对物业服务企业日常服务进行监督和征信考评。

  第八条市、县区规划、城管、公安及消防、质监、物价等相关职能部门和供电、供水、供气、供热、通讯网络、有线电视等专营服务单位应当根据法律法规及有关规定,按照各自的职责分工配合做好物业管理工作,并公布各部门服务热线和投诉、举报受理方式。

 


  第三章业主、业主大会、业主委员会

  第九条房屋所有权人为业主。

  业主在物业管理活动中,享有下列权利:

  (一)按照物业服务合同的约定,接受物业服务企业提供的服务;

  (二)提议召开业主大会,并就物业管理的有关事项提出建议;

  (三)提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议;

  (四)参加业主大会,行使投票权;

  (五)选举业主委员会成员,并享有被选举权;

  (六)监督业主委员会的工作;

  (七)监督物业服务企业履行物业服务合同;

  (八)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权;

  (九)监督住宅专项维修资金的管理和使用;

  (十)法律、法规规定的其他权利。

  第十条业主在物业管理活动中,履行下列义务:

  (一)遵守管理规约、业主大会议事规则;

  (二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;

  (三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;

  (四)按照国家有关规定交纳住宅专项维修资金;

  (五)按时交纳物业服务费用;

  (六)遵守国家、省和市有关房屋装饰装修的规定;

  (七)法律、法规规定的其他义务。

  业主不得以放弃业主权利为由不履行业主义务。

  第十一条下列事项由业主共同决定:

  (一)制定和修改业主大会议事规则;

  (二)制定和修改管理规约;

  (三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;

  (四)选聘和解聘物业服务企业;

  (五)筹集和使用住宅专项维修资金;

  (六)改建、重建建筑物及其附属设施;

  (七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

  第十二条物业管理区域内全体业主组成业主大会。

  业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。首次业主大会要通过本物业区域管理规约和业主大会议事规则。

  一个物业管理区域只能成立一个业主大会。

  第十三条同一个物业管理区域内的业主,应当在物业所在地的县区住房城乡建设部门及街道办事处、乡(镇)人民政府的指导下成立召开业主大会,并选举产生业主委员会。只有一个业主,或者业主人数较少且经全体业主一致同意,决定不成立业主大会的,由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

  业主大会决定本办法第十一条第(五)项和第(六)项规定的事项,应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意;决定本办法第十一条规定的其他事项,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

  业主大会或者业主委员会的决定,对业主具有约束力。

  业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

  第十四条业主大会会议分为定期会议和临时会议。

  业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经20%以上的业主提议,业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。

  第十五条召开业主大会,应当于会议召开15日前通知全体业主。

  住宅小区业主大会,应当由所在社区居民委员会组织。

  业主委员会应当做好业主大会会议记录。

  第十六条业主委员会是业主大会的执行机构,由业主大会选举产生。业主委员会执行业主大会的决定事项,履行下列职责:

  (一)召集业主大会,报告物业管理的实施情况;

  (二)代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;

  (三)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;

  (四)监督管理规约的实施;

  (五)业主大会赋予的其他职责。

  第十七条业主委员会应当自选举产生之日起30日内,向物业所在地的县区住房城乡建设部门和街道办事处、乡(镇)人民政府备案。备案须提交的文件资料:

  (一)业主大会和业主委员会选举产生的会议记录及公示影像资料;

  (二)本物业区域管理规约;

  (三)本物业区域业主大会议事规则;

  (四)本物业区域社区居民委员会的参会记录和意见。

  第十八条业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、公道正派、诚实守信、具有一定组织能力且无拖欠物业服务费记录的本物业区域业主担任。

  业主委员会主任、副主任在业主委员会成员中推选产生。业主委员会由五至十一人(奇数)组成,业主委员会实行任期制,每届任期根据管理规约确定,最长不得超过三年。

  第十九条业主委员会委员有下列情况之一的,其委员资格自行终止:

  (一)因物业转让、灭失等原因不再是本物业区域业主;

  (二)丧失民事行为能力或者依法被限制人身自由;

  (三)因重大疾病等原因无法履行委员职责;

  (四)以书面方式提出辞职请求;

  (五)利用委员身份谋取私利;

  (六)拖欠物业服务费和侵害其他业主合法权益;

  (七)没有正当理由,拒不履行委员职责或者业主义务。

  第二十条管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理,业主的共同利益,业主应当履行的义务,违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。

  管理规约应当尊重社会公德,不得违反法律、法规或者损害社会公共利益。

  管理规约对全体业主具有约束力。

  第二十一条业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主委员会的组成和成员任期等事项作出约定。

  第二十二条业主大会、业主委员会应当依法履行职责,不得作出与物业管理无关的决定,不得从事与物业管理无关的活动。

  业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的,物业所在地的县区住房城乡建设部门或者街道办事处、乡(镇)人民政府,应当责令限期改正或者撤销其决定,并通告全体业主。

  第二十三条业主大会、业主委员会应当配合公安机关,与社区居民委员会相互协作,共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。

  在物业管理区域内,业主大会、业主委员会应当积极参与相关社区居民委员会依法履行自治管理职责,配合社区居民委员会开展工作,并接受其组织、指导和监督。

  住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定,应当告知所在社区居民委员会,并认真听取社区居民委员会意见。

  第二十四条业主大会会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式;但是,应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。

  业主可以委托代理人参加业主大会会议。

 


  第四章前期物业管理服务

  第二十五条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前,由建设单位选聘物业服务企业的,应当签订书面的前期物业服务合同。

  第二十六条建设单位应当在销售物业之前,制定临时管理规约,对有关物业的使用、维护、管理,业主的共同利益,业主应当履行的义务,违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。建设单位与物业买受人签订的商品房买卖合同的附件应当包括前期物业服务合同和临时管理规约。

  前期物业服务合同中应当载明下列内容:

  (一)物业服务内容、标准、费用、期限和委托代收费事项;

  (二)共用部位和共用设施设备清册;

  (三)物业承接查验;

  (四)违约责任和合同解除的条件;

  (五)与前期物业服务有关的其他事项。

  建设单位制定的临时管理规约,不得侵害物业买受人的合法权益。临时管理规约中应当载明下列事项;

  (一)业主定期交纳物业服务费用的义务;

  (二)业主对房屋使用以及出租等规定;

  (三)建设单位履行监督物业服务企业服务质量的义务;

  (四)共用部位、共用设施设备产生的供水、供电、供气、供热等费用的分摊方式;

  (五)与物业管理有关的其他事项。

  第二十七条建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示,并予以说明。

  物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时,应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。

  第二十八条建设单位应按照房地产开发与物业管理相分离的原则,通过规范的招投标方式选聘物业服务企业。投标人少于3个或者住宅规模较小的,可以采用协议方式选聘物业服务企业。

  第二十九条建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。

  第三十条前期物业服务合同可以约定期限。但是,合同期限未满、业主大会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的,前期物业服务合同终止。

  第三十一条业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权,建设单位不得擅自处分。

  第三十二条物业服务企业承接物业时,应当对由社区居民委员会共同参加的物业共用部位、共用设施设备进行查验。实施承接查验的物业,应当具备以下条件:

  (一)建设项目竣工验收合格,取得规划、建设、消防、环保等行政主管部门出具的认可或者准许使用文件,并经建设行政主管部门备案;

  (二)供水、排水、供电、供气、供热、通信、公共照明、有线电视等市政公用设施设备按照规划设计要求建成;

  (三)教育、邮政、医疗卫生、文化体育、环境卫生、社区服务等公共服务设施已按照规划设计要求建成;

  (四)道路、车位、绿地和物业服务用房等公共配套设施按照规划设计要求建成,并满足使用功能要求;

  (五)电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、监控系统等共用设施设备取得检验合格证书;

  (六)同一住宅建设项目分期建设的,已建成的住宅周边场地与施工工地之间设置符合安全要求的隔离设施;

  (七)物业使用、维护和管理的相关技术资料完整齐全;

  (八)法律、法规规定的其他条件。

  第三十三条在办理物业承接验收手续时,建设单位应当向物业服务企业移交下列资料:

  (一)竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;

  (二)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;

  (三)物业质量保修文件和物业使用说明文件;

  (四)物业服务所需的其他相关资料。

  物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。

  第三十四条建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。物业管理用房要方便业主进出,有明确的导引标志。

  第三十五条建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围,承担物业的保修责任。

 


  第五章物业管理服务

  第三十六条前期物业管理服务合同到期由社区居民委员会组织业主或业主大会会议决定选聘物业服务企业提供服务,并订立书面的物业服务合同。

  物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。

  第三十七条物业服务企业应当按照物业服务合同的约定,提供相应的服务。

  物业服务企业不得以业主拖欠物业服务费用、不配合管理为理由,减少服务内容或者降低服务质量;不得通过中断或者以限时限量等方式变相中断供水、供电、供气、供热、电梯等方式损害业主合法权益。

  物业服务企业未能履行物业服务合同的约定,导致业主人身、财产安全受到损害的,应当依法承担相应的法律责任。

  第三十八条物业服务企业承接物业时,应当由原建设单位、社区居民委员会、业主委员会和物业服务企业共同参加,并移交原始档案和使用情况说明资料。

  第三十九条物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意,物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。

  第四十条物业服务合同终止时,物业服务企业应当将物业管理用房和相关规定的资料在社区居民委员会的见证下交还业主大会。

  物业服务合同终止时,业主大会选聘了新的物业服务企业的,物业服务企业之间应当做好交接工作。业主大会决定续聘的,业主委员会应当在物业服务合同期满前与物业服务企业续签物业服务合同。业主大会决定选聘新的物业服务企业的,原物业服务企业应当配合新选聘的物业服务企业办理交接手续。

  物业服务企业提前解除物业服务合同的,应当提前三十日告知所在社区居民委员会和业主委员会。社区居民委员会应及时协调召开物业管理联席会议解决突发问题。

  第四十一条物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业,但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。

  第四十二条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适用的原则,区别不同物业的性质和特点,由业主和物业服务企业按照国务院、省、市价格主管部门制定的物业服务收费相关规定,在物业服务合同中约定。

  第四十三条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的,从其约定,业主负连带交纳责任。

  已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业,物业服务费用由建设单位交纳。物业交付后长期空置的,其物业服务费收费标准应当在物业服务合同中约定。

  第四十四条市、县区价格主管部门会同同级住房城乡建设部门,加强对物业服务收费的监督。

  第四十五条物业服务企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目,服务报酬由双方约定。

  第四十六条物业管理区域内,供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。

  物业服务企业接受委托代收钱款费用的,不得向业主收取手续费等额外费用。

  第四十七条对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为,物业服务企业应当制止,并及时向有关行政管理部门报告。有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后,应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。

  第四十八条物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时,物业服务企业在采取应急措施的同时,应当及时向有关行政管理部门报告,协助做好救助工作。

  物业服务企业雇请保安人员的,应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时,应当履行职责,不得侵害公民的合法权益。

  第四十九条物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和物业使用人约定,但不得违反法律、法规和管理规约的有关规定。

  物业使用人违反本办法和管理规约的规定,有关业主应当承担连带责任。

  业主转让物业的,应当结清物业服务相关费用。房屋受让人应当将物业权属转移情况、新业主姓名、联系方式等及时告知社区居民委员会和物业服务企业。

  第五十条县区住房城乡建设部门和街道办事处、乡(镇)人民政府应当及时处理业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业在物业管理活动中的投诉。

 


  第六章物业使用与维护

  第五十一条物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施,不得改变用途。

  业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的,应当在依法办理有关手续后告知物业服务企业;物业服务企业确需改变公共建筑和共用设施用途的,应当提请业主大会讨论决定同意后,依法办理有关手续。

  第五十二条物业使用中禁止下列行为:

  (一)擅自变动房屋建筑主体和承重结构;

  (二)违法搭建建筑物、构筑物,擅自改变住宅外立面及开门窗;

  (三)未经有利害关系的业主同意或者违反法律、法规以及管理规约,擅自将住宅改变居住性质的行为;

  (四)侵占或者损坏物业共用部位、共用设施设备,擅自移动共用设施设备或者擅自改变共用设施设备用途;

  (五)擅自拆改供暖、燃气等管道和设施;

  (六)侵占或者破坏绿地、活动场所等共有区域,损毁花草树木、园林景观、健身设施等;

  (七)以乱停乱放车辆等方式阻塞主干道或者出入口,扰乱物业服务区域公共秩序;

  (八)损坏或者擅自停用公共消防设施和器材,埋压、圈占、遮挡消火栓,妨碍消防、安全出口通道畅通;在楼道、楼梯间存放杂物等。

  (九)法律、法规、规章以及管理规约禁止的其他行为。

  第五十三条供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位,应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。

  前款规定的单位因维修、养护等需要,临时占用、挖掘道路、场地的,应当及时恢复原状。

  第五十四条业主需要装饰装修房屋的,应当事先告知物业服务企业。

  业主、物业使用人和装饰装修企业应当与物业服务企业签订装饰装修监管协议。协议中应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。

  物业服务企业应当加强对装饰装修活动的巡查、监督。

  第五十五条住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主,应当按照有关规定交纳专项维修资金。

  专项维修资金属于业主所有,专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造,不得挪作他用。

  专项维修资金的收取、使用、管理由各县区住房城乡建设局会同县区财政部门负责。专项维修资金管理和使用实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。

  住宅专项维修资金的交存、使用、管理和监督严格按照国务院、省、市有关规定执行。

  第五十六条利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的,应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后,按照规定办理有关手续。所得收益应当主要用于补充专项维修资金,也可以按照业主大会的决定使用。

  第五十七条物业存在安全隐患,危及公共利益及他人合法权益的应急维修时,责任人应当及时维修养护,有关业主应当给予配合。

  责任人不履行维修养护义务的,经业主大会同意,可以由物业服务企业维修养护,费用由责任人承担。

  第七章附则

  第五十八条本办法实施后,县区人民政府应当根据国家、省和本办法有关规定制定实施细则。

  本办法规定的临时管理规约、管理规约、业主大会议事规则、前期物业服务合同和物业服务合同的示范文本,由县区住房和城乡建设局(房管局)制定,报备市住房和城乡建设局。

  第五十九条本办法所称县区包括经济技术开发区和察北、塞北管理区。

  第六十条本办法自2018年6月16日起施行。

责任编辑:sunjixiao
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