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记者 段晓芳 垃圾四处堆放、路面坑洼不平、楼道杂乱、门窗破旧……提起老旧小区，不由就会联想到这样的场景。因年代久远，基础设施老化，老旧小区环境卫生脏乱差、停车难、私搭乱建严重等问题日益突出，老旧小区管理已成为城市管理的“老大难”。 自2017年全市开始实施老旧小区改造以来，老旧小区楼道粉刷、门窗换新、违建拆除，旧貌换新颜。“面子”越来越靓，但90%以上老旧小区没有物业管理，如何确保改造成果成为一大难题。 2017年底，桥东区、桥西区开始探索由政府牵头，成立了区级物业服务公司，解决老旧小区多年来“没人管”“不好管”的老大难问题。 老旧小区进物业，政府“兜底”怎么“兜”?国有物业都有啥不同?居民愿意吗……对此，记者进行走访，探问老旧小区进物业，到底难在哪儿? 一问 政府“兜底”怎么“兜”? 2017年我市成为全国老旧小区改造试点，今年4月，出台老旧小区三年改造工作实施方案，提出“从2018年起，利用3年(2018—2020年)时间对全市128个城市老旧小区(共26061户，建筑面积156.3万平方米)进行改造，达到房屋安全、配套设施齐全、环境整洁优美、管理维护有效”的改造目标，并在桥东区、桥西区、宣化区各选择2个规模为150户至300户的小区，作为住建部老旧小区改造工作的试点，重点予以推进。 “要想管好老小区，物业是关键。”走访中，社区工作人员一致认为，老旧小区改造后，必须要有科学、完善的后续管理，否则会出现“回潮”现象。 今年3月开始，桥东区在全市率先试水全面接管无物业管理小区，由政府主导，将国有资本引入物业管理行业，成立了张家口市东惠物业集团有限公司。 政府“兜底”怎么“兜”? 桥东区常驻人口约23万，共有小区352个，其中有物业管理居民小区41个(不包括自管小区)，无物业管理小区(包含独栋楼)311个，其中，部分有物业管理小区也存在管理不到位问题。 东惠物业集团成立后，对于无人管理的老旧小区，先期进行动员宣传部署，排查建账后上报并由东惠集团实施接管。接管小区后，投入资金对小区的基础设施进行不同程度的改造，如修补路面、疏通排水管道、拆除违建、整治新建停车位、安装门禁、监控、维修增设路灯等共用部分。在物业费收取上采取“协商式”收费模式，根据小区实际情况和服务内容协商物业费标准。 针对有物业管理的小区，对于业主强烈不满的物业服务企业，东惠集团依据居民诉求联合小区业主按照相关法律法规对其予以清退，清退后纳入其管理，并根据小区业主需求，结合小区实际情况对小区进行物业管理服务，根据小区实际情况制定物业费收取标准，并在小区内张贴公示。 今年3月，桥东区对无物业管理小区接管工作，进行为期一个月的宣传部署;4月，各街道办事处(镇)、各社区组织对所辖范围内小区规模、公共设施、居民居住等情况进行详细摸排，建立台账;5月起由各街道办事处(镇)申报，东惠物业集团牵头进行逐个接管。 二问 国有物业都有啥不同 走访中记者从有关部门了解到，目前，我市新建小区基本都聘请有物业公司，承担公共设施的管理、维护，小区业主可以向业主委员会或物业公司申请维修。但老旧小区大多数没有物业公司，有的小区即便聘请了物业公司，但因为物业费缴纳较低，物业公司也只是承担卫生保洁等工作，公共设施的管理、维护不在其业务范围内。 缘何造成这样的现状? “市场化的物业公司由于运营成本高，偏重于追求经济效益，一旦物业费收取率不高，服务质量就会下降，物业公司与老百姓之间的不信任一步步加剧。”一位物业管理部门的工作人员分析，“老旧小区公共基础薄弱，物业费收取标准低，特别是居民通过缴纳物业费换取服务的意识不强，加上市场化运营模式，导致居民对物业公司形成了对立、抵触的情绪。” 在桥东区，正式挂牌成立桥东区东惠物业集团后，按区域，在五一路、花园街、胜利路、红旗楼、工业街5个街道办事处各设立一个物业分公司，在各社区设立物业服务中心，层层有效对接。 政府“兜底”后，按照“试点先行、分类推进、政府扶持、市场运作”的原则，实行“先服务，后收费”，物业公司通过前期的管理服务，满足老旧小区最基本、最迫切的物业需求，也让居民切实感受到变化，逐渐理解、认可、接受物业公司管理。 采访中，记者注意到，在许多社区，这种管理模式已经进入了良性运行轨道。 三问 物业接管，居民怎么看? “让物业公司来管咱们小区吧!大家伙商量了，都愿意!”近日，在桥东区建南社区，交警队家属院的居民主动找到社区，想让东惠物业公司接管。 “小区内路面坑坑洼洼，更别提绿化美化了，没门禁、没保安、安保监控设施也严重缺失……”像许多老旧小区一样，没有物业公司，交警队家属院的居民忧心忡忡。 知道东惠物业要接管老旧小区的消息，居民们相互商量后，派出代表找到了社区，希望通过社区的沟通协调，与物业公司达成一致。 “物业公司出具服务项目表，社区按所需服务选择，最后根据服务项目收取物业费。”建南社区书记武星介绍。 记者走访了解到，在桥东区，像交警队家属院这样已经由东惠物业接管的老旧小区目前已有39个，其他老旧小区的物业接管工作正在进一步推动中。 “不是所有人都像交警队家属院的居民那样，主动要求物业进入。”武星告诉记者，各个老旧小区情况不同，有的小区曾是企业或单位家属院、家属楼，以前公共用电用水部分都是原企业或单位承担，有事儿也都是企业或单位“包办”，现在原企业或单位已经不存在了，也没有物业，每户居民每个月出五六元卫生清理费，维持最基本的环境卫生，其他服务基本没有。有的独体楼，居住的多是老年人和租房户，平时基本没人出面管，出现问题，万不得已才向社区求助。 一直没有物业管理，居民没有缴纳物业费的意识，听说要缴费“买”服务，许多居民不理解。 “有的直接就表示不愿意缴费，有的不表示同意，也不说不同意。还有的小区居民愿意物业进入，但选择服务项目多，却不愿意缴纳相应费用。”一位社区工作人员介绍。 桥西区去年已经对320个老旧小区实施了内外墙粉刷、楼宇门更换、垃圾箱分类等改造工程，今年，政府主导，将国有资本引入物业管理行业的探索也不断推向深化， “最大的问题还是集中在物业费上。”蒙古营社区书记马莉说。 据了解，按照有关程序，国有物业接管老旧小区，需要物业公司、社区、居民签订三方协议，有业主委员会的小区，业主委员会代表居民签订即可，而无业主委员会的，需60%以上居民同意并签字，物业才能接管。 “没有业主委员会的小区，许多居民不愿意出面签字，60%同意很难达到。而要成立业主委员会也不是容易的事儿，问题又陷入居民——业主委员会——物业——居民……无限循环中。”一位社区工作人员告诉记者，现在，许多老旧小区物业接管工作还在积极宣传、推动中。 |
